Анализ подходов к оценке стоимости недвижимого имущества для целей залога

При определении прогнозного периода важно понять, как долго может продолжаться срок жизни оцениваемого объекта недвижимости исходя из его текущего состояния и года ввода в эксплуатацию.

Понимание этого позволяет корректно определить длительность прогнозного периода и выбрать подход к определению стоимости объекта в конце постпрогнозного (остаточного) периода.

Фактически прогнозный период не может быть больше срока жизни актива.

Следующим этапом является определение денежных потоков в течение прогнозного периода и определение стоимости объекта по его окончании.

При денежного потока рассчитывают несколько уровней дохода от объекта (для каждого прогнозного года):

. потенциальный валовой доход (ПВД);

. действительный валовой доход (ДВД);

. чистый операционный доход (ЧОД);

. денежный поток до уплаты налогов (ДПДН);

. денежный поток после уплаты налогов (ДППН).

В качестве дисконтируемого уровня дохода чаще всего используют две величины:

ЧОД - если требуется оценить стоимость объекта в целом,стоимость всего инвестированного капитала без относительно его источников;

ДПДН - если требуется оценить стоимость собственного капитала, инвестированного собственником.

ДПДН и ЧОД- отличаются на величину расходов по обслуживанию долга (ипотечного кредита).

Потенциальный валовой доход. При формировании ПВД необходимо обратить внимание на следующие основные параметры, участвующие в расчете стоимости объекта:

-корректный учет площади объекта, принимаемой в качестве расчетной величины;

корректное определение арендной ставки исходя из выбранной площади объекта;

-проверка на предмет учета в арендных ставках по аналогам величины коммунальных расходов (с учетом коммунальных расходов, без учета коммунальных расходов) и проверка на предмет наличия обременения в виде долгосрочного договора аренды.

Виды площадей объекта:

1 валовая измеренная площадь - включает всю внутреннюю площадь всех этажей здания;

2 общая арендуемая площадь (Rentable Area) - валовая измеренная площадь здания минус основные вертикальные проемы (такие, как лифтовые шахты, вентиляция, лестницы);

3 площадь общего пользования здания, или общественная зона здания (Building Common Area), - площади здания, предназначенные для общего использования всеми арендаторами здания, но не включенные в офисные площади и площади магазинов (главный холл здания, пожарные коридоры первого этажа и т.д.);

4 полезная площадь - арендуемая площадь здания, исключая площади общего пользования на этажах и все площади общего пользования здания.

Потери арендной платы в

ключают потери от неуплаты и недозагрузки, которые учитываются в виде фактической величины на основе данных Клиента и среднесрочных значений.

В случае выявления недозагрузки необходимо провести анализ причин этого. Существенным моментом является объективная невозможность загрузки объекта, например на 75% (при текущем уровне загрузки в размере 25%) , в силу его специфических характеристик. Недоучет или некорректный учет данного фактора может привести к завышению стоимости объекта.

Операционные расходы

Необходимо отметить, что в источниках может использоваться разный принцип формирования операционных расходов.

Оценщик может использовать для определения величины операционных расходов как среднерыночный показатель (диапазон значений показателя) таких расходов (удельный абсолютный на единицу измерения объекта оценки либо относительный к величине дохода объекта) для сегмента рынка, к которому относится объект оценки, так и поэлементный анализ операционных расходов ко объекту оценки.

Операционные расходы на 1 кв.м объекта, как правило, соответствуют среднерыночным, в противном случае необходимо провести анализ, за счет каких факторов, имеется отклонение от среднерыночного уровня и какими причинами данное отклонение вызвано.

Операционные расходы - периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода - могут быть отнесены к одной из трех групп:

5 постоянные расходы;

6 переменные расходы:

7 расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта. Например, налоговые платежи (налог на имущество, налог или платежи, за землю и т.д.).

К переменным относят расходы, связанные с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг:

8 расходы на управление;

9 расходы по заключению договоров аренды;

10заработная плата обслуживающему персоналу;

11коммунальные расходы;

12расходы на уборку;

13расходы на эксплуатацию и ремонт;

Перейти на страницу: 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14


Другие статьи по экономической теории

Экономическая эффективность производства
Республика Беларусь вступила в период формирования рыночных отношений. Рыночная экономика по своей сущности является средством, стимулирующим рост производительности труда, всемерное повышение эффекти ...

Экономический рост сущность, тенденции, проблемы. Экономический рост в Республике Беларусь
Теория экономического роста является одним из наиболее сложных разделов экономической науки, посвященной исследованию рыночного хозяйства. Как определить вклад каждого из факторов произ ...

Экономика труда
Постоянное поддержание определенного уровня занятости населения - сложная проблема для любой страны, в том числе имеющей многовековые рыночные традиции. Считается, что в сфере занятости ...