Анализ подходов к оценке стоимости недвижимого имущества для целей залога

Для расчета используется следующая формула:

Сн = Се.с. Ч So Ч К1 Ч К2 Ч К3 Ч К4 Ч К5,

где: Сн - стоимость оцениваемого объекта;

Се.с. - стоимость 1 кв. или кубического метра типичного сооружения на базовую дату;

Sо - количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта)

К1 - коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;

К2 - коэффициент корректировки на местоположение объекта;

К3 - коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К4 - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К5 - коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Метод разбивки по компонентам

основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания: фундамент, стены, перекрытия и др. - оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов по формуле:

где Сзд. - стоимость строительства здания в целом;

Vj - объем j-го компонента;

Cj - стоимость единицы объема;

N - количество выделенных компонентов здания;

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1);

Ки - коэффициент, учитывающий совокупный износ.

Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей:

метод субподряда;

разбивка по профилю работ;

выделения затрат.

Метод субподряда основан на использовании информации о стоимости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком со специализированными строительным организациями - субподрядчиками. Полная восстановительная стоимость рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам.

Метод разбивки по профилю предполагает оценку полной восстановительной стоимости как суммы затрат по найму отдельных специалистов-строителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др.)

Метод выделенных затрат предполагает системное использование единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего результаты частных оценок суммируются.

Метод количественного обследования

предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела.

Оценки величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)

Прибыль предпринимателя (инвестора) представляет собой вознаграждение, которое требует типичный инвестор (застройщик, девелопер) за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом.

Фактически данная величина отражает среднюю прибыль инвестора, которую может принести реализация проекта, включающего в себя затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный со строительством риск. Как правило, при формировании данного показателя не обращают внимания на этап жизненного цикла, на котором находится сегмент рынка коммерческой недвижимости, куда входит оцениваемый объект, на зависимость его величины от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов. Соответственно, при рассмотрении Отчета важно максимально четко обозначить диапазон прибыли предпринимателя (инвестора) и установить диапазон сложившегося среднерыночного значения.

Необходимо отметить, что величина прибыли предпринимателя в зависимости от степени развития рынка недвижимости и жизненного цикла, на котором находится данный сегмент рынка коммерческой недвижимости, может варьироваться в значительном диапазоне. Наприме., на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы в 2005 г., но мнению крупнейших аналитических агентств, прибыль предпринимателя в сегменте торговой недвижимости варьировалась в диапазоне от 25 до 40%, в 2006 г. и 2007 г. наблюдались снижение и стабилизация данного показателя. В практике получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего являются коммерческой тайной.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9


Другие статьи по экономической теории

Экономический анализ деятельности предприятия связи
Экономика связи является одной из разновидностей отраслевых экономических наук. Предметом изучения экономики связи являются: производственные отношения хозяйственного механизма, в конкретных условиях ...

Особенности реформирования рыночных структур и новых форм управления
Начало XXI в. характеризуется активным процессом становления новой российской государственности, адекватным современному уровню развития общества цивилизованных институтов государственно ...

Анализ использования трудовых ресурсов предприятия, оптимизация их структуры
Сегодня для любого гражданина России не секрет, что экономика его страны практически перешла на рыночные рельсы и функционирует исключительно по законам рынка. Каждое предприятие отвеча ...