Анализ рынка объекта оценки

В I полугодии 2010 г. объем ввода складских площадей класса «А» составил около 45-50 тыс. кв.м в Московской области, класса «В» - около 20 тыс. кв.м. В результате к концу II квартала 2010 года общий объем складских помещений класса «А» в Московской области практически не изменился по сравнению с предыдущим годом, сохранившись на уровне 4,4-4,7 млн. кв.м (включая складские площади, построенные для собственных нужд), класс «В» присутствует на рынке в объеме 2,1-2,5 млн. кв.м. Общая площадь ожидаемых к вводу до конца 2010 г. складских площадей составляет около 420 тыс. кв.м. Из них примерно 100 тыс. кв.м приходится на проекты, открытие которых было перенесено с 2009 года.

Ввод в эксплуатацию новых площадей значительно замедлился - первичное предложение пополняется только за счет начатых до кризиса проектов, количество которых постепенно сокращается. Заявлено о новом строительстве лишь одного крупного (более 50 тыс. кв.м) спекулятивного складского комплекса со сроком окончания работ в 2011 г., при этом также известны случаи возобновления девелоперами строительства «замороженных» ранее очередей складских проектов.

В I полугодии 2010г. наблюдалась активизация спроса на рынке складских помещений.

Основной спрос по-прежнему формировали торговые операторы, компании, работающие в сегменте FMCG (товары повседневного спроса), а также производственные компании, чья доля в общем объеме спроса составила около 70%. Отмечается некоторое оживление со стороны логистических операторов, однако в большинстве случаев эти компании не готовы арендовать больше складских помещений, чем требуется их клиентам. Кроме того, во II квартале 2010г. увеличилась доля запросов на покупку складских площадей со стороны торговых операторов.

Объем поглощения складских площадей в Московском регионе превысил 360 тыс. кв.м, что более чем 2 раза превышает показатель за аналогичный период 2009 г. (171 тыс. кв.м), и даже более чем на 40% выше поглощения первой половины 2008 г. (258 тыс. кв.м), когда компании еще достаточно активно арендовали новые площади.

Распределение спроса на складские площади по профилям арендаторов, по данным компании Colliers International, следующее:

· Торговый оператор - 35,2%.

· Товары повседневного спроса - 21,1%.

· Производственные компании - 11,3%.

· Логистические операторы - 9,9%.

· Автомобили/техника - 5,6%.

· Алкоголь/напитки - 4,2%.

· Строительные материалы - 4,2%.

· Услуги - 4,2%.

· Фармацевтика - 2,8%.

· Прочее - 1,4%.

По территориальному распределению спроса на складские площади лидерами являются Симферопольское, Новорязанское и Киевское шоссе. Основная доля сделок (около 80% сданной в аренду площади) осуществлялась в складских комплексах на Юге, Юго-Востоке и Юго-Западе Московского региона.

Активизация спроса на рынке складских помещений во II квартале 2010 г. в совокупности с незначительными объемами нового строительства в первой половине года привели к снижению уровня вакантных площадей. Существенное сокращение доли свободных помещений характерно, в первую очередь, для готовых к въезду складских комплексов, наиболее востребованных со стороны конечных потребителей и логистических компаний. В строящихся и недавно построенных объектах этот показатель продолжает оставаться довольно высоким) в некоторых объектах он составляет 30% и более.

Сокращение уровня вакантных площадей во II квартале 2010 года не привело к повышению арендных ставок. Тем не менее, уже известны случаи повышения собственниками арендной ставки в своих проектах (примерно на $5/ кв.м). Дальнейшее снижение количества предложений по аренде складских площадей в ближайшие 6-9 месяцев может привести к росту средних арендных ставок на 1-2%.

В отличие от I квартала 2010 года, когда собственники складов в большинстве случаев были готовы снижать цены под конкретного арендатора, во II квартале скидки стали предоставляться гораздо реже. В первую очередь, это относится к готовым складским комплексам с небольшой долей вакантных площадей. В тех зданиях, где уровень вакансий продолжает оставаться высоким, собственники по-прежнему предлагают льготные условия аренды.

Тенденции и прогнозы

Девелоперы не спешат возобновлять активное строительство складов, несмотря на активизировавшийся спрос со стороны арендаторов. Среди основных факторов, сдерживающих новое строительство: сложности с привлечением заемного финансирования на приемлемых условиях, невысокие по сравнению с докризисными арендные ставки, не позволяющие рассчитывать на быструю окупаемость проекта.

Кроме того, предложение на земельном рынке также не способствует активной застройке - крупные земельные участки на удалении до 40 км от МКАД на основных транспортных направлениях, подходящие для индустриальной застройки, остаются достаточно дорогими цена зависит от многих факторов - удаленности от МКАД и ключевых трасс, размера участка, специфики технических условий на подключение инфраструктуры и т.д.), при этом предложение таких участков невелико.

Перейти на страницу: 1 2 3 4


Другие статьи по экономической теории

Экономические интересы, их виды и роль в экономике
Уровень развития производительных сил всегда являлся важнейшим критерием состояния общества и показателем общественного прогресса. Взаимодействие человека и общественного производства в ...

Экономические показатели деятельности предприятия
В условиях формирования рыночной экономической системы в нашей стране происходит значительное изменение в отношении к показателю прибыли в пользу возрастания его роли в хозяйственном ме ...

Экономическое обоснование перехода бюджетного учреждения в автономное на примере ДОД СДЮСШОР по плаванию
В современных экономических условиях деятельность каждого хозяйственного субъекта является предметом внимания обширного круга участников рыночных отношений, заинтересованных в результата ...