Определение рыночной стоимости объекта оценки

Обоснование применимости подходов к оценке

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты являются:

§ определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию земельного участка;

§ определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа, индексов;

§ для определения рыночной стоимости строительных проектов, определении рыночной стоимости объектов специального назначения;

§ определение рыночной стоимости объектов на пассивных рынках;

§ оценка рыночной стоимости для целей налогообложения и страхования.

Проанализировав объем и качество доступной информации, можно сделать вывод о достаточно большом количестве рыночной информации (продажа, аренда) об объектах, аналогичных оцениваемому. Таким образом, учитывая цель оценки, было принято решение об отказе применения затратного подхода к оценке объекта оценки.

При оценке недвижимости с позиции доходного подхода во главу ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом, тем больше величина его стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Данный подход предусматривает:

- определение времени получения доходов;

- составление прогноза будущих доходов;

оценку риска, связанного с получением доходов;

приведение будущих доходов к текущей стоимости.

Проанализировав объем и качество доступной информации, необходимой для проведения оценки доходным подходом, в рамках настоящей оценки было принято решение о необходимости применения доходного подхода к оценке объекта оценки.

В целом возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках, а также от открытости рынка и доступности финансовой информации.

Проанализировав объем и качество доступной информации относительно фактически совершенных сделок и предложений к продаже объектов-аналогов недвижимого имущества, которая необходима для проведения оценки сравнительным подходом, было принято решение о необходимости применения в рамках настоящей оценки сравнительного подхода к оценке объекта оценки.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Наиболее эффективное использование (НЭИ). Наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

В рамках настоящей оценки мы имеем дело с размещенным на охраняемой территории складским зданием, входящим в состав складского комплекса. Переоборудование складских помещений в офисные понесет большие затраты т.к. отделка и планировка оцениваемых складских помещений далеко не соответствуют офисным. Кроме того, объект оценки окружает производственно-складская застройка.

Для эксплуатации здания в качестве торгового необходимо полностью изменить планировку помещений (в том числе и оборудовать торговый залы), реконструировать прилегающую территорию, а также осуществить работы, связанные с оборудованием подсобных помещений. Кроме того, расположение объекта торговли большой площади в данном месте не является оптимальным.

Исходя из анализа условий рынка, технико-экономических характеристик объекта оценки, его местоположения, а также учитывая цель настоящей оценки, был сделан вывод, что физически возможным, законодательно разрешенным и наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого имущества на дату проведения оценки является его эксплуатация в качестве складского здания.

В дальнейшем, при расчете стоимости мы будем исходить из предположения об эксплуатации объекта согласно наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

При использовании данного подхода применялся метод сравнения продаж.

На этапе сбора исходной информации не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Сравнительный анализ опирался на информацию по ценам предложений (предполагаемой продажи). Такой подход, оправдан, по двум причинам:

Полученная информация является публичной офертой в соответствии со статьей 437 «Приглашение делать оферты. Публичная оферта» Гражданского кодекса РФ (Часть первая):

Перейти на страницу: 1 2 3 4


Другие статьи по экономической теории

Экономическая деятельность туристического предприятия ООО Югзар
Туризм является одной из ведущих и наиболее развивающихся отраслей экономики и за быстрые темпы он признан экономическим феноменом столетия. Быстрому его развитию способствует расширени ...

Эффективность на рынке аккумуляторов
Экономическая эффективность - результативность экономической системы, выражающаяся в отношении полезных конечных результатов ее функционирования к затраченным ресурсам. Складывается как ...

Экономическая модель управления МУП ТеплоЭнерго
Актуальность темы. На современном предприятии управление играет главную роль во всем процессе производства товаров и услуг. На каждом предприятии есть трудовой коллектив, используемое об ...