Определение рыночной стоимости объекта оценки

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за вычетом операционных расходов и резерва на замещение. Операционные расходы представляют собой текущие выплаты, связанные с функционированием доходной недвижимости.

Операционные расходы складываются из постоянных расходов, величина которых не зависит от интенсивности эксплуатации объекта (налог на имущество, страховые взносы, некоторые из коммунальных услуг) и переменных расходов, изменяющихся вместе со степенью загрузки объекта (большая часть коммунальных платежей).

Величина налога на имущество определялась исходя из ставки налога, равной 2,2%. В качестве налоговой базы была принята остаточная стоимость оцениваемого здания.

Величина расходов на страхование, земельного налога и эксплуатационных расходов была, предоставленным Заказчиком.

Расчет величины операционных расходов приведен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 3).

Резерв на замещение - предполагает, что в типичных рыночных условиях владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. Действующие нормативы эксплуатации объектов недвижимости предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы. Обычно к таким элементам относят:

- Кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки;

- Санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

Элементы наружного благоустройства;

Средства на замену короткоживущих элементов аккумулируются в течение срока их эксплуатации за счет равных ежегодных отчислений из дохода, называемых отчислениями в резерв замещения. Технически величина отчисления в резерв замещения рассчитывается как требуемая к накоплению сумма, умноженная на коэффициент фонда возмещения.

РМТ = (Затр.рем х S) х К, где

РМТ - отчисления в резерв замещения,

Затр. рем х S - требуемая к накоплению сумма,

Затр. рем - затраты на частичную замену строительных элементов с коротким сроком службы (размер величины затрат представлен ниже) приходящиеся на 1 кв.м площади объекта.

S - площадь оцениваемого объекта

K - коэффициент фонда возмещения

Затраты на частичную замену строительных элементов с коротким сроком службы определялись согласно Сборнику КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения» 2008 г (таблица С3.19.070), согласно которому, стоимость работ по отделке складского здания, аналогичного оцениваемому, составляет, округленно 50 руб./ кв.м.

Коэффициент фонда возмещения рассчитывался исходя из срока эксплуатации элемента (в среднем около 5 лет) по ставке дисконтирования (по методу Инвуда).

В качестве ставки дисконтирования была принята , 7,62%.

Тогда величина резерва на замещение составит:

137 740 руб.

Расчет Чистого операционного дохода приведен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 4Приложение 4

).

Определение ставки капитализации

Ставка капитализации используется для расчета текущей стоимости объекта недвижимости на основе прогнозируемого годового дохода. Ставка капитализации определялась согласно предоставленному в настоящем отчете обзору рынка складской недвижимости. Учитывая цель настоящей оценки, а также исходя из состояния оцениваемого здания, для дальнейших расчетов была принята средняя величина ставки капитализации, равная 12%.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом приведен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 5)

Таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная доходным подходом по состоянию на 01 июля 2010 года с учетом НДС составляет: 505 551 000 руб. РФ

(Пятьсот пять миллионов пятьсот пятьдесят одна тысяча) руб. РФ

Согласование результатов

Результаты оценки объекта оценки, полученные на основании проведенных исследований и выполненных расчетов, а также обоснование выбора использованных весов при согласовании результатов и согласование результатов оценки объектов недвижимости различными подходами представлены ниже.

Затратный подход не применялся.

Сравнительный подход является единственным подходом, учитывающим ситуацию на рынке, то есть в наибольшей степени отражает рыночную стоимость. Тем не менее, проблема возникает в степени сравнимости оцениваемых объектов с объектами-аналогами, так как трудность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность введения некоторых корректировок снижают точность результатов, полученных данным подходом. Обычно результатам по данному подходу отдается предпочтение при анализе итогов оценки. Результаты этого подхода могут показать справедливый уровень цен на рассматриваемый Объект, однако в условиях финансового кризиса, точность результата, полученного сравнительным подходом снижается, так как рынок недвижимости в настоящее время находится в стадии стагнации.

Перейти на страницу: 1 2 3 4


Другие статьи по экономической теории

Экономическая эффективность производства и пути её повышения с точки зрения современной экономической науки на примере РДСУП Папоротное
Беларусь вступила в период формирования рыночных отношений. Рыночная экономика по своей сущности является средством, стимулирующим рост производительности труда, всемерное повышение эффективности прои ...

Экономика физической культуры
За последние годы экономические отношения в области спорта и спортивной индустрии России претерпели существенные изменения: радикальным образом преобразована макроэкономическая среда, ка ...

Экономическая эффективность мероприятий, направленных на техническое перевооружение действующего предприятия ОАО Хлебодар с целью увеличения суточной производительности на 5 тонн
Хлеб, как считают ученые, появился на земле свыше 15 тыс. лет назад. Впервые хлеб из теста стали выпекать египтяне, а 5-6 тыс. лет назад - греки и римляне. До наших дней в Риме сохранился 13-метровый ...