при достаточной статистике по арендным ставкам, исходя из потенциальной «сдаваемости» объекта в аренду, приоритет в расчетах должен отдаваться доходному подходу.
Сравнительный подход
Ключевые требования:
- аналоги должны относиться к тому же сегменту рынка и классу, что и оцениваемый объект (в том числе не только по формальным признакам, ко к по структуре площадей), должна быть приведена основная информация об аналогах и основные данные об Источнике информации (наименование риэлтерской компании, ссылка на Интернет-сайт, объявление в СМИ, данные риэлтерских компаний с указанием названия, телефона, ФИО контактного лица;
в случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта необходимо провести внешний осмотр аналогов, при этом текущее состояние и необходимость проведения ремонта объектов оценки и аналогов должны быть сопоставимы (например, объекты с отделкой или без отделки и т.п.), в случае несоответствия должны быть внесены корректировки;
информация о включении (невключении) в данные о предложениях к аренде величины НДС должка быть указана в таблице по расчету стоимости объекта на основании цен предложений к реализации объектов аналогов;
- вводимые корректировки должны, быть обоснованы, общий процент корректировок, вносимых экспертным путем, не должен быть более 20%.
Доходный подход
Ключевые требования:
- при осуществлении расчетов в табличной форме должна быть указана общая и полезная площадь, прописана существующая структура площадей, сдаваемых (или возможных к сдаче) в аренду;
указаны условия действующих договоров аренды (если они есть). При наличии обременения в виде долгосрочного договора аренды должен быть проведен анализ этого обременения и его основные характеристики должны использоваться в расчетах;
необходимо привести обоснование используемой в расчетах арендной ставки с обязательным указанием краткой информации об аналогах и основных данных по источнику информации (наименование риэлтерской компании, ссылка на Интернет-сайт, объявление в СМИ, данные риэлтерских компаний с указанием названия, телефона, ФИО контактного лица);
необходимо привести информацию о включении (невключении) в данных о предложениях к аренде величины НДС и коммунальных затрат (по конкретному предложению);
необходимо привести обоснование уровня операционных расходов и принятой в расчетах величины коэффициента капитализации (или ставки дисконтирования), должен быть приведен анализ на предмет соответствия среднерыночному значению.
Необходимо обратить внимание, что при использовании в расчетах по доходному и сравнительному подходам информации об арендных ставках и предложениях к продаже с включенным в них НДС вторичного включения НДС в результирующее значение стоимости оцениваемого объекта не допускается.
Затратный подход
Ключевые требования:
- в отчете необходимо указать, имеется ли узкая специализация данных площадей и могут ли они быть перепрофилированы под другое использование. При наличии узкой специализации необходимо отдельно выделить затраты, обуславливающие ее наличие;
Другие статьи по экономической теории
Экономический рост сущность, тенденции, проблемы. Экономический рост в Республике Беларусь
Теория
экономического роста является одним из наиболее сложных разделов экономической
науки, посвященной исследованию рыночного хозяйства. Как определить вклад
каждого из факторов произ ...
Экономическое понятие собственности
В
paзвитии челoвечеcкoй цивилизaции, экoнoмичеcкиx cиcтем, cтaнoвлении и paзвитии
тoвapнoгo пpoизвoдcтвa pешaющую poль игpaет coбcтвеннocть.
Для
пеpеxoдa к pынoчнoй экoнoмике неoбxoд ...
Экономические основы местного самоуправления
В современных условиях перехода России на демократические, рыночные
принципы организации общества и государства как никогда остро встает вопрос о
выборе наиболее эффективных для нашей ст ...