Рекомендации по усовершенствованию деятельности по оценке недвижимого имущества для целей залога

недвижимость залог складской доходный

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Обоснование корректировок

Поправка на торг. Ее величина зависит от устойчивости рынка. Согласно информации, полученной в ходе интервьюирования риэлторских компаний (Агентство недвижимости «МИЭЛЬ» тел. 777-70-07; «ИНКОМ-Недвижимость» тел. 363-50-88; Агентство недвижимости «МИАН» тел. 974-62-62), в результате переговоров от первоначальной указанной стоимости продажи может быть установлен дисконт в размере от 5 до 15%. В ряде случаев размер скидки на торг может достигать до 30%. Учитывая изложенное, а также цель настоящей оценки, была принята величина скидки на торг в размере 15%.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого здания (улучшений) необходимо из стоимости приведенных аналогов вычесть стоимость «избыточных» земельных участков (площадь избыточных земельных участков была определена путем умножения коэффициента плотности застройки оцениваемого объекта на площадь застройки объектов-аналогов). Удельная стоимость 1 кв.м земельных участков объектов-аналогов рассчитана в Табл. 7 (см. Приложение 2).

Оцениваемые права.

В связи с наличием по всем объектам-аналогам и Объекту оценки полного права собственности, данная корректировка равна нулю.

Корректировка на условия финансирования предполагает учет отличных от рыночных, специфических условий финансирования. Всем объектам-аналогам равно как и рассматриваемым Объектам оценки присущи рыночные условия финансирования. Корректировка равна нулю.

Корректировка на условия продажи также равна нулю вследствие того, что условия продажи по всем объектам сравнения являются коммерческими.

Условия рынка (время продажи) является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж, в связи с тем, что рыночные условия с течением времени меняются. Все объекты-аналоги подобраны в сопоставимый временной интервал с датой проведения оценки. Корректировка равна нулю.

Местоположение.

Основным фактором, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение. Это объясняется различной стоимостью земли, которая выражается в таких характеристиках, как линия домов, трафик магистрали, престижность, состав окружения и т.д. Объекты сопоставимы. Корректировка равна 0.

Поправка на размер площади (поправка на масштаб). Подобранные объекты-аналоги не позволяют выявить зависимости стоимости 1 кв.м складских зданий от их размера, корректировка не проводилась.

Корректировка на класс здания.

Корректировка была рассчитана согласно данным о средней стоимости складов класса А и В, представленным в Разделе «Анализ рынка объекта оценки». Размер корректировки представлен в таблице ниже.

Корректировка на разницу в состоянии помещений. Состояние оцениваемого здания - рабочее. Все подобранные объекты-аналоги сопоставимы. Корректировка равна 0.

Для определения средневзвешенной величины рыночной стоимости оцениваемого здания сравнительным подходом, данным по аналогам были присвоены различные веса, определенные в зависимости от количества проведенных корректировок и их абсолютных значений (см. Табл. 6).

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10


Другие статьи по экономической теории

Экономические и социальные последствия вступления России в ВТО
Актуальность рассмотрения данной темы определяется следующими факторами: ВТО возникла в результате развития неолиберальной глобализации. Образование этой организации и быстрый рос ...

Экономика современного Красноярска
Знание истории собственной страны, региона, города включает в себя целый спектр вопросов из социальной, политической, культурной и экономической сфер. Все они в совокупности и состав ...

Экономика и организация труда на железнодорожном транспорте
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПРОЦЕСС. ЕГО СОСТАВНЫЕ ЧАСТИ ...