Рекомендации по усовершенствованию деятельности по оценке недвижимого имущества для целей залога

Источник информации: собственные расчеты

Приложение 2

Расчет рыночной стоимости арендной ставки объекта оценки

Обоснование корректировок

Поправка на торг. Согласно информации, полученной в ходе интервьюирования риэлторских компаний (Агентство недвижимости «МИЭЛЬ» тел. 777-70-07; «ИНКОМ-Недвижимость» тел. 363-50-88; Агентство недвижимости «МИАН» тел. 974-62-62), в результате переговоров от первоначальной указанной стоимости аренды может быть установлен дисконт в размере от 3 до 5%. Учитывая изложенное, а также цель настоящей оценки, была принята величина скидки на торг в размере 5%.

Условия рынка (время предложения) является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж, в связи с тем, что рыночные условия с течением времени меняются. Временной период, в котором подобраны аналоги сопоставим с датой проведения оценки. Корректировка равна нулю.

Местоположение.

Основным фактором, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение. Это объясняется различной стоимостью земли, которая выражается в таких характеристиках, как транспортная доступность, развитость инфраструктуры, престижность, состав окружения и т.д. В данном случае все аналоги сопоставимы с объектом оценки по местоположению. Поправка не вводилась.

Поправка на размер площади (поправка на масштаб). Размер площади также влияет на величину удельной стоимости аренды объектов недвижимости. Чем больше площадь предлагаемого к аренде объекта, тем дешевле ставка, по сравнению с аналогичной по назначению и классу, но меньшей площади. В данном случае объект оценки, как и аналоги может сдаваться блоками. Поправка не применялась.

Поправка на класс здания. Корректировка была рассчитана согласно данным о средней стоимости аренды складов класса А и В, представленным в Разделе «Анализ рынка объекта оценки». Размер корректировки представлен в таблицах ниже.

Поправка на разницу в состоянии. Состояние оцениваемого объекта - рабочее. Аналоги сопоставимы. Поправка не вводилась.

Согласование аналогов.

Для определения взвешенной величины арендной ставки, данным по аналогам были присвоены различные веса, определенные в зависимости от количества проведенных корректировок и их абсолютных значений (см. Таблицу ниже).

Табл. 8 Расчет величины арендной ставки объекта оценки

Элементы сравнения

единица измер.

Объект оценки

аналог 1

аналог 2

аналог 3

аналог 4

Источник информации

   

http://realty.dmir.ru/realty/rent/ru/mo/commerce/production/2208386/?pagination=1; тел: +7 (967) 236-05-76

http://realty.dmir.ru/realty/rent/ru/mo/commerce/production/2897187/?pagination=1 тел: +7 (916) 638-16-00

http://realty.dmir.ru/realty/rent/ru/mo/commerce/production/2897039/?pagination=1; тел: +7 (916) 638-16-00

http://makler.su/arendaview_komm.asp?anketa_id=185585 тел: 287-87-89

Назначение

складское

складское

складское

складское

складское

Ставка арендной платы с учетом коммунальных платежей и НДС, год

руб./кв.м

 

4 000

5 200

4 500

5 580

Скидка на торг

%

 

-5,0%

-5,0%

-5,0%

-5,0%

Величина скидки

руб./кв.м

 

-200

-260

-225

-279

Цена предполагаемой продажи (далее "продажи")

руб./кв.м

 

3 800

4 940

4 275

5 301

Условия рынка

октябрь 2009 г.

октябрь 2010 г.

октябрь 2010 г.

октябрь 2010 г.

октябрь 2010 г.

Корректировка

%

 

0%

0%

0%

0%

Величина корректировки

руб./кв.м

 

0

0

0

0

Скорректированная цена

руб./кв.м

 

3 800

4 940

4 275

5 301

Местоположение

М.о., Люберецкий р-н, пос. Томилино, мкр-н Птицефабрика

М.о., ш. Новорязанское, 5 км от МКАД, Томилино пгт

М.о., ш. Носовихинское, 4 км от МКАД, г. Реутов

М.о., ш. Каширское, 3 км от МКАД, г. Видное

М.о., ш. Новорязанское, 1 км. от МКАД

Корректировка

%

 

0%

0%

0%

0%

Величина корректировки

руб./кв.м

 

0

0

0

0

Скорректированная цена

руб./кв.м

 

3 800

4 940

4 275

5 301

Масштаб объекта

кв.м.

разные площади

3 200

6 300,0

3000-12000

3000-9000

Корректировка

%

 

0%

0%

0%

0%

Величина корректировки

руб./кв.м

 

0

0

0

0

Скорректированная цена

руб./кв.м

 

3 800

4 940

4 275

5 301

Класс здания

А

В

А

В

А

Корректировка

%

 

15%

0%

15%

0%

Величина корректировки

руб./кв.м

 

570

0

641

0

Скорректированная цена

руб./кв.м

 

4 370

4 940

4 916

5 301

Высота потолка

м.

14

12

11

8-12

11

Корректировка

%

 

0%

0,00%

0%

0%

Величина корректировки

руб./кв.м

 

0

0

0

0

Скорректированная цена

руб./кв.м

 

4 370

4 940

4 916

5 301

Состояние помещений

рабочее

рабочее

рабочее

рабочее

рабочее

Величина корректировки

руб./кв.м

 

0

0

0

0

Скорректированная цена

руб./кв.м

 

4 370

4 940

4 916

5 301

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ

         

Кол - во корректировок

шт.

 

2

1

2

1

Весовой коэффициент

 

3

4

3

6

Общая валовая коррекция

руб./кв.м

 

770

260

866

279

в % от цены предложения

%

 

19,25

5,00

19,25

5,00

Весовой коэффициент

 

3

4

3

10

Ставка арендной платы с учетом коммунальных платежей и НДС

руб./кв.м

5 000

       
Перейти на страницу: 3 4 5 6 7 8 9 10


Другие статьи по экономической теории

Цикличность как всеобщая форма экономической динамики
Современное общество стремится к постоянному улучшению уровня и условий жизни, которые может обеспечить только устойчивый экономический рост. Однако долговременный экономический рост не ...

Экономическая эффективность внедрения программы машинного документирования
С развитием рыночной экономики предприятие стало заинтересовано в получении прибыли. Прибыль может быть получена в случае, когда представленные товары (программа или служба) являются конкурентоспособн ...

Экономический эффект в виде увеличения прибыли и повышения ООО ТД Молис
Для эффективной работы современного производства, основанного на применении сложной техники и технологии, характеризуемого большим количеством внутрипроизводственных связей и информацион ...