Источник информации: собственные расчеты
Приложение 2
Расчет рыночной стоимости арендной ставки объекта оценки
Обоснование корректировок
Поправка на торг. Согласно информации, полученной в ходе интервьюирования риэлторских компаний (Агентство недвижимости «МИЭЛЬ» тел. 777-70-07; «ИНКОМ-Недвижимость» тел. 363-50-88; Агентство недвижимости «МИАН» тел. 974-62-62), в результате переговоров от первоначальной указанной стоимости аренды может быть установлен дисконт в размере от 3 до 5%. Учитывая изложенное, а также цель настоящей оценки, была принята величина скидки на торг в размере 5%.
Условия рынка (время предложения) является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж, в связи с тем, что рыночные условия с течением времени меняются. Временной период, в котором подобраны аналоги сопоставим с датой проведения оценки. Корректировка равна нулю.
Местоположение.
Основным фактором, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение. Это объясняется различной стоимостью земли, которая выражается в таких характеристиках, как транспортная доступность, развитость инфраструктуры, престижность, состав окружения и т.д. В данном случае все аналоги сопоставимы с объектом оценки по местоположению. Поправка не вводилась.
Поправка на размер площади (поправка на масштаб). Размер площади также влияет на величину удельной стоимости аренды объектов недвижимости. Чем больше площадь предлагаемого к аренде объекта, тем дешевле ставка, по сравнению с аналогичной по назначению и классу, но меньшей площади. В данном случае объект оценки, как и аналоги может сдаваться блоками. Поправка не применялась.
Поправка на класс здания. Корректировка была рассчитана согласно данным о средней стоимости аренды складов класса А и В, представленным в Разделе «Анализ рынка объекта оценки». Размер корректировки представлен в таблицах ниже.
Поправка на разницу в состоянии. Состояние оцениваемого объекта - рабочее. Аналоги сопоставимы. Поправка не вводилась.
Согласование аналогов.
Для определения взвешенной величины арендной ставки, данным по аналогам были присвоены различные веса, определенные в зависимости от количества проведенных корректировок и их абсолютных значений (см. Таблицу ниже).
Табл. 8 Расчет величины арендной ставки объекта оценки
Элементы сравнения |
единица измер. |
Объект оценки |
аналог 1 |
аналог 2 |
аналог 3 |
аналог 4 |
Источник информации |
http://realty.dmir.ru/realty/rent/ru/mo/commerce/production/2208386/?pagination=1; тел: +7 (967) 236-05-76 |
http://realty.dmir.ru/realty/rent/ru/mo/commerce/production/2897187/?pagination=1 тел: +7 (916) 638-16-00 |
http://realty.dmir.ru/realty/rent/ru/mo/commerce/production/2897039/?pagination=1; тел: +7 (916) 638-16-00 |
http://makler.su/arendaview_komm.asp?anketa_id=185585 тел: 287-87-89 | ||
Назначение |
складское |
складское |
складское |
складское |
складское | |
Ставка арендной платы с учетом коммунальных платежей и НДС, год |
руб./кв.м |
4 000 |
5 200 |
4 500 |
5 580 | |
Скидка на торг |
% |
-5,0% |
-5,0% |
-5,0% |
-5,0% | |
Величина скидки |
руб./кв.м |
-200 |
-260 |
-225 |
-279 | |
Цена предполагаемой продажи (далее "продажи") |
руб./кв.м |
3 800 |
4 940 |
4 275 |
5 301 | |
Условия рынка |
октябрь 2009 г. |
октябрь 2010 г. |
октябрь 2010 г. |
октябрь 2010 г. |
октябрь 2010 г. | |
Корректировка |
% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Величина корректировки |
руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
3 800 |
4 940 |
4 275 |
5 301 | |
Местоположение |
М.о., Люберецкий р-н, пос. Томилино, мкр-н Птицефабрика |
М.о., ш. Новорязанское, 5 км от МКАД, Томилино пгт |
М.о., ш. Носовихинское, 4 км от МКАД, г. Реутов |
М.о., ш. Каширское, 3 км от МКАД, г. Видное |
М.о., ш. Новорязанское, 1 км. от МКАД | |
Корректировка |
% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Величина корректировки |
руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
3 800 |
4 940 |
4 275 |
5 301 | |
Масштаб объекта |
кв.м. |
разные площади |
3 200 |
6 300,0 |
3000-12000 |
3000-9000 |
Корректировка |
% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Величина корректировки |
руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
3 800 |
4 940 |
4 275 |
5 301 | |
Класс здания |
А |
В |
А |
В |
А | |
Корректировка |
% |
15% |
0% |
15% |
0% | |
Величина корректировки |
руб./кв.м |
570 |
0 |
641 |
0 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
4 370 |
4 940 |
4 916 |
5 301 | |
Высота потолка |
м. |
14 |
12 |
11 |
8-12 |
11 |
Корректировка |
% |
0% |
0,00% |
0% |
0% | |
Величина корректировки |
руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
4 370 |
4 940 |
4 916 |
5 301 | |
Состояние помещений |
рабочее |
рабочее |
рабочее |
рабочее |
рабочее | |
Величина корректировки |
руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
4 370 |
4 940 |
4 916 |
5 301 | |
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ | ||||||
Кол - во корректировок |
шт. |
2 |
1 |
2 |
1 | |
Весовой коэффициент |
3 |
4 |
3 |
6 | ||
Общая валовая коррекция |
руб./кв.м |
770 |
260 |
866 |
279 | |
в % от цены предложения |
% |
19,25 |
5,00 |
19,25 |
5,00 | |
Весовой коэффициент |
3 |
4 |
3 |
10 | ||
Ставка арендной платы с учетом коммунальных платежей и НДС |
руб./кв.м |
5 000 |
Другие статьи по экономической теории
Цикличность как всеобщая форма экономической динамики
Современное общество стремится к постоянному улучшению уровня и
условий жизни, которые может обеспечить только устойчивый экономический рост.
Однако долговременный экономический рост не ...
Экономическая эффективность внедрения программы машинного документирования
С развитием рыночной экономики предприятие стало заинтересовано в получении прибыли. Прибыль может быть получена в случае, когда представленные товары (программа или служба) являются конкурентоспособн ...
Экономический эффект в виде увеличения прибыли и повышения ООО ТД Молис
Для эффективной работы современного производства, основанного на
применении сложной техники и технологии, характеризуемого большим количеством
внутрипроизводственных связей и информацион ...