Оценка недвижимости

Данную задачу проще рассматривать с оценки стоимости квадратного метра площади каждого объекта. Найдем цену м2, разделив цену объекта на площадь объекта.

Определение корректировки на косметический ремонт. Из всей совокупности данных выбираем объекты, отличающиеся состоянием - А иБ объекты. Определяем влияние косметического ремонта на цену м2 объекта:

Проведенный косметический ремонт повышает цену на 37,5%.

Определение корректировки на этажность. Выбираем объекты, отличающиеся только количеством этажей без учета ранее скорректированных характеристик. В нашем случае, сравниваем Б и В объекты. Определяем величину корректировки:

Цену м2 объекта оценки определяем как усредненную скорректированную цену за м2 сопоставимых объектов:

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составит:

СО.О.=466,346руб./м2·500м2=233173руб.

Задача №6

Дано: В беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы выяснили, что расходы владельца складываются из следующих статей:

• коммунальные платежи - 3000 долл. в месяц; •налог на имущество - 15000 долл. в год; •текущий ремонт - 2500 долл. за квартал;

• заработная плата сотрудников, включая управляющего зданием, - 4000 долл. в месяц;

• обслуживание долга по ипотечному кредиту - 50000 долл. в квартал;

• ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем составляет 3000 долл.

Кромe того, планируются работы по ремонту кровли стоимостью 85000 долл. Каковы эксплуатационные расходы владельца?

Решение

Эксплуатационные расходы зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта и включают затраты на текущий ремонт, заработную плату и налоги на нее, некоторые виды коммунальных платежей, транспортные расходы и т.д. Таким образом, из перечисленных условием задачи статей не включаем в эксплуатационные расходы: налог на имущество (постоянные расходы, несвязанные с эксплуатацией объекта), обслуживание долга по ипотечному кредиту (расходы, связанные с финансированием), ежеквартальная задолженность по арендной плате (потери, связанные со сбором платежей), планируемые работы по ремонту кровли (не являются текущими затратами - только запланированы). Отсюда, эксплуатационные расходы владельца:

ЭР=3000долл.·12+2500долл.·4+4000долл.·12=94000долл.

Задача №7

Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 17%. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 75%. Кредит предоставлен в размере 370000 долл. на 7 лет под 22%. Нужно рассчитать необходимую для выполнения данного проекта величину годового чистого операционного дохода.

Дано: =0,17;

ДЗ=0,75;З=370000 долл.;=7 лет;

КС=0,22.

Решение.

Величину годового чистого операционного дохода определим из выражения:

ЧОД=V·R,

где V= VЗ·100/75 - общая стоимость проекта;коэффициенткапитализации (ставка дисконтирования). Определится как:

= ДЗ· RЗ + ДС· RС.

ДС-доля собственного капитала. ДС=1-ДЗ=0,25.З-коэффициент капитализации для заемного капитала. Определяется при помощи кумулятивного метода:З=НО+НВ

НО=22% - норма отдачи (равна процентной ставке по кредиту);

- норма возврата. Отсюда:

ЧОД=V·[ ДЗ· (НО+НВ) + ДС· RС]=

= 370000·(100/75)·[ 0,75· (0,22+0,14286) + 0,25· 0,17]=155224,9долл.

Таким образом, величина годового чистого операционного дохода проекта равна 155224,9долл.

Задача №8

Известно, что: требуемая доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кредиту - 12,5%; кредит - на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал - 5%. Каков будет общий коэффициент капитализации?

Дано:

ДC=0,3;

ДЗ=0,7;=25лет;

КС=0,125;=0,05.

Решение.

При помощи кумулятивного метода определяем RЗ-коэффициент капитализации для заемного капитала:

З=НО+НВ=12,5%+4%=16,5%

НО=12,5% - норма отдачи (равна процентной ставке по кредиту);

- норма возврата. Отсюда R - общийкоэффициент капитализации (ставка дисконтирования). Определится как:

= ДЗ· RЗ + ДС· RС=0,7· 0,165 + 0,3· 0,05=0,1305 или 13,5%

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9


Другие статьи по экономической теории

Эффект Гиффена и его иллюстрация в современной экономике (на примере хлебобулочных изделий)
В данной работе рассматривается сущность и иллюстрация в современной экономике так называемого парадокса Гиффена. Эта тема наиболее актуальна в период кризиса. Парадокс Гиффена наблюдал ...

Экономическое обоснование модернизации локально-вычислительной сети Выксунского филиала НИТУ МИСиС
На данный момент в связи с реорганизаций образовательных учреждений Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования Националь ...

Экономический анализ результатов деятельности предприятия
Знание теоретических основ функционирования экономики предприятия и владение навыками практического проведения экономического анализа результатов деятельности предприятия являются необходимыми условия ...